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再花五百亿(86)

作者:人间观众 时间:2020-10-18 08:59:41 标签:业界精英 甜文 穿书 爽文

  吴家和刘宏本身不是专门做房地产的,若真用上了施工企业垫资那一步,在房地产这领域内败局就是不可避免的。”
  “所以一旦诱惑吴家走上施工企业垫资的路,他们最终还是会选择早点脱手项目对不对?而老爷子说的临界值,那个所谓1.5个亿,背后是什么逻辑,又要安插多少推手,这个我们都不知道。”
  白有贤先是理解了庄算的意思,很快又想到了另外的可能,不免警惕道,“老爷子对我肯定是有保留的,不会让我知道他盘算的全貌。说不定他根本的目的是想借那个项目让我将你也拖下水。我们在这里算计着等吴家玩不转了,我们接手老厂房项目,但各种隐患早就被老爷子埋下去,就等着我们往坑里跳了。吴家脱手项目也不可能走的干净,便是没存了什么坏心思,也肯定是一锅粥,很难有心情收拾整齐了交接。”
  庄算受到启发,不禁说道:“甚至有可能,刘家老爷子根本是作壁上观。忽悠我们去跟着抬价拍地,在他看来是二虎相争的格局,无论我们还是吴家拿到地,代价都肯定高。他理想中用这个项目榨干了吴家,若是吴家不敢跟了,中途停手,我们拍下了地,对老刘家而言他们只是再换个项目去挤兑吴家。我们却扔了超预期的很多钱,在那个他们并不看好的项目上,对不对?”
  白有贤深思片刻,已经明白了刘家老爷子的险恶用心,庄算的推测不是没可能,而是太有可能了:“没错,吴家拍了地,刘家能很快达成目标。若是吴家没拍到地,我们就被高价摁在了旧城老厂区那个项目上,占了大笔资金。果然还是老狐狸啊,如果不是和算算一起讨论,还真看不出他的居心这般险恶。”
  “刘家老爷子恐怕是盯上你,想将你拉入刘家卖命吧。”庄算叹了一口气,“将吴家搞垮只是顺带着的,这个项目不成再找别的项目。但是若我的公司陷于泥沼,刘家又抛出了橄榄枝,两相对比,将你吸引过去的机会就会更大。”
  “我都在刘家老爷子那里自贬是个靠姿色混饭的,本来也是啊,地产公司目前这些盈利,最初的构想都是算算你提出来的,我们也不过是沿着你指出的大方向在努力。若是我去了别家公司,跟了个庸碌的人,现在可能还是默默无闻。”白有贤说的坦然,“算算这次一定又有高招破题吧?”
  庄算顶着白有贤送来的大高帽子,不知道是该哭还是笑:“这事我想了,刘家老爷子认为我们吃亏,是按照他们的思路拍地做项目不划算的那个投资额度。举个例子,他们测算之后觉得1.5个亿是临界值,吴家可能也会设定警戒线,高过那条线以上他们就不跟拍了。
  而我们不同啊,我们完全有资本可以全力以赴做好这个项目,不用借贷没有债务,拍地的价格无上限。若真是让我们拍下来了,我们就好好做。哪怕账面上的钱都投在了这个项目上,我们短期内没什么盈利……”
  “那怎么行!”白有贤不舍得让庄算这样不计成本的投入,“我初步测算过,按照 250亩地2.0以内的容积率,这个项目未来的体量规模是32万平米的样子。我们要做商业、写字楼和住宅,建设成本大均价毛坯交楼的话也在3500元每平米,再加上买地交税等等费用,至少要投入十五个亿。我们给政府说的那些捆绑条件,同样也是我们要遵守的。如果真等着盖完了商业和写字楼,才能建设住宅用住宅快速回款,那也是一两年之后的事情了。
  按照当地的房价,两年后住宅也就是四五千元每平米,商业和写字楼贵一点,六千元顶天了,算来算去我们最高收益也只是有十六七亿。还是在所有物业都卖掉的情况下,那种城市,想卖高价销售速度就不会太快,卖便宜了每平米赚几十块,还不够人力成本的。”
  在庄算看来,白有贤的计算逻辑没有问题,投入十五个亿,在两三年后赚一两个亿,至少比存定期收益高。问题是按照投资人的理念看,投入的资金那么高时间那么久,居然只赚一两个亿?这简直是不能容忍的低效率。这与当初他一个亿拍地,几个亿投入,半年不到赚了三十个亿还多的豪宅项目相比,战绩差远了。无怪乎白有贤愤愤不平。
  庄算安抚道:“人不能太贪,有收入总比没有强,做生意也不是每个项目都能稳赚不赔。再者两三年后房价什么样子都很难说。我们如果不差钱就不着急卖,将大型商业和写字楼先自持着,随便卖点住宅平衡一下日常成本。等着将来有机会,自持物业被我们经营的蒸蒸日上,或许会整售出去,总比零散着卖了,进来一大堆小业主,各种挑事少些麻烦。”
  等着再过三五年,房地产市场会有爆发式的增长,那时候各种投资人就会转向大宗收购,比如在好地段的大型商业、写字楼群,一栋一栋楼的买下来。那个时候他们或许有机会谈个好价钱再卖,比现在绞尽脑汁拆散了卖给小业主划算。再者自持经营,统一定位,打造高端的形象统一招点素质高的商户,收点租金细水长流获取收益,可以养活项目上相关的工作人员。早早都散卖掉是一票买卖,未必是最佳的获利模式。
  “算算,你不是还想着将公司拓展到全国各地么?如果钱都压在了这个项目上,未来拿地、开拓珠三角和西部城市,怎么办?”
  庄算想了想当初的野心,全国各地去买地。不过那个目的也是为了花掉自己账上的二十个亿,项目太多鞭长莫及,他自己的脑容量肯定顾不上来,说不定拖累了更多人。现如今一个项目如果能占用十几个亿,他专心在这里做一件事,是死是活都是他,波及面小,相对简单一些,还省了不少成本。
  “阿贤,我觉得远期规划,全国买地那个可以有。不过我们还是脚踏实地做好一个项目。将这个模式从头到尾演练一遍,作为标杆。将来再去别处拿地,有这个项目做背书更容易一些。未来,不是有钱就能拿到地的,政府也都会更聪明,不想只卖一次地收一票买卖的钱。”庄算为了图自己省事,绞尽脑汁的东拉西扯,
  “豪宅事业部已经有成熟产品,做小做精做专,能自负盈亏之后全国选址复制就好。我们也要考虑自己的产品核心特色,沉下心来从一个项目做起,这种涵盖各类物业的综合体,立足于城市更新,帮助政府和当地改善民生,创造更多的就业岗位,将一次卖地变成了持续多年的税收,这肯定是对城市更大利好的多赢项目,是比赚了钱再去捐款修桥铺路更高级的手段。”
  白有贤再一次被庄算描绘的理念震撼了。不愧是庄算啊,想的就是这么深远这么高尚!
  作者有话要说:国庆节快乐!中秋节快乐!


第56章
  千秋万代地产公司最近所有人都知道了南方城市那个大项目的事, 而且从自己的专业角度出发,努力进行研究,积极参与进来。这个城市综合体的规模,与帝都已经开工建设的国际学校根本不是一个数量级的, 复杂的同时也充满了趣味性。
  白有贤将任务拆解到位, 每个部门都有自己研究的重点,定期讨论, 互相弥补不足, 形成合力,再借助外部专业公司的力量一起, 不到一个月就做出了第一稿。
  一个不光是设计方案, 还包括了整个项目从人力、财务到成本, 从设计到施工,以及未来销售、持有运营到退出的长期计划纲要。
  这份文件交到庄算手里的时候,庄算感动的要哭。
  经过大家的各种优化, 能将投入按照每年三四个亿持续投三年, 滚动的投进来, 而非一下子占用十几个亿, 未来的收入也能从毛算的十六亿再提升一个多亿,且从第一年末就能先有收益, 而非等到两三年后再收款入账。整个项目, 只要保持账面上有五个亿就能玩的开……
  因此, 他们其实还有十几个亿能拿去投别的项目。
  庄算想要躺着过几年踏实的日子,只做一个项目的愿望, 还没来得及成形就已经碎成渣渣了。
  “这个文件,你们再去优化优化,真不用如此节俭。我们的标杆项目一定要做的真材实料, 不要考虑急切的回收利益。做成经典之后,收益都在后续阶段。”庄算发表了一下自己的意见,继而又问道,“阿贤,那边政府关系搞得如何了?是不是下个月就该有拍地的公示出来了?”

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